KORONAVİRÜS VE KİRA SÖZLEŞMELERİ

Koronavirüs salgının kira sözleşmelerine ve kira bedellerinin hukuki durumuna etkisi nasıl olacaktır?

Kira Sözleşmeleri Yönünden İnceleyecek Olursak ;

Borçlar Kanunu’nun 331. Maddesinde ; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir” hükmü mevcuttur. Ancak bu konut kiraları için geçerlidir. İş yeri kiraları için bu maddenin yürürlüğe giriş tarihi 1 Temmuz 2020’dir. Çünkü Koronavirüs sebebiyle alınan kararlara ilişkin olarak “01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz” şeklinde kiralarla ilgili olarak yeni düzenleme yapılmıştır.

!Bunun dışında kiracının işyeri kira ve ortak giderleri ödeme yükümlülüğü bakımından;

– Kamu kararıyla toplu alanların kapatılması ve sokağa çıkılmaması yönünde zorunlu karar verilmesi halinde, kapatma kararı verilen işletmelerin kapatmak dışında seçenekleri olmayacağından, hem kiralayan hem de kiracı bakımından mücbir sebep teşkil edecektir. Hal böyleyken kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin askıda olduğu ve kiracının kira ve ortak giderleri ödeme yükümlülüğünün devam etmeyeceği söylenebilir.

-Kiracı kendi insiyatifiyle işyerini kapatırsa, borç sona ermeyeceğinden kiracının kira bedeli ve ortak gider ödeme yükümlülüğü devam eder. Bu durumda yukarıda belirtilen tarihler dışında mevcut olan tahliye riskini de önlemek amacıyla ihtirazi kayıtla kira bedellerinin ödenmesi ve ayrıca Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesi uyarınca Aşırı İfa Güçlüğü ileri sürülerek Uyarlama Davası ikame edilmesi hukuka uygun olacaktır.

Korona virüsünün toplumsal ve ekonomik etkileri ile oluşan Aşırı İfa Güçlüğünün kira sözleşmelerinde sağladığı imkanlar mahkemeden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının istenmesi ve bu mümkün olmadığı takdirde ise sözleşmenin feshi hakkıdır. Sözleşmenin feshi hakkına ilişkin hususları yukarıda belirtmiştik. Sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenmiştir. Açılacak bir dava ile işbu madde uyarınca sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir.

Kiranın uyarlanmasında zararın ispatı kiracıya aittir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 12.06.2003 tarih ve 2003/4175 E. Sayılı kararında  ; “Kira uyarlama talebinde bulunan davacının mücbir sebebin varlığı ile işlemin temelinden çöktüğünün kanıtlanması gerekir” denmiştir.

Kira uyarlama davalarında Mahkemece;

1- İşyerinin Kapalı Kaldığı Süre,

2- İşyerinin Uğradığı Zarar,

3- Yapılacak Uyarlama ile sözleşmenin ayakta kalıp kalamayacağı unsurları dikkate alınmalıdır.

Şüphesiz ki, uyarlama hem kiracı hem de kiralayan açısından hak dengesini koruyacak şekilde tatbik edilmelidir. Netice itibariyle; işyerini açamamak ya da faaliyetinin önemli ölçüde sınırlandırılması nedeniyle kirasını ödemekte güçlüğe düşen esnafın uyarlama davası açmasıyla kira bedelinin azaltılabileceği, belli bir süre ödemenin ötelenebileceği gibi çözümlere mücbir sebep kabul edilen korona virüs mağduriyetlerinde mahkemece karar verilebilir.

Öte yandan mülk sahibinin kiranın ödenmemesi nedenli açacağı tahliye davalarında, kiracı bir uyarlama davası açmışsa uyarlama davasının neticesinin tahliye davasında bekletici unsur olması da yaşanan mücbir sebep dolayısıyla söz konusu olabilir.